2-871/2024
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Химки <адрес> 5 июля 2024 года
Химкинский городской суд <адрес> в составе председательствующего судьи С.В. Молчанова, при секретаре И.А. Березневой, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ТСН «Планерный» об истребовании из чужого незаконного владения, по встречному иску ТСН «Планерный» к ФИО1 о признании права отсутствующим,
руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,
решил:
Истребовать из чужого незаконного владения ТСН «Планерный» в пользу ФИО1 помещения общей площадью 4,6 кв.м, кад. № 50:10:0010115:847, и площадью 24,4 кв. м, кад. № 50:10:0010115:892 по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ Химки, <адрес>, ул. Молодежная, <адрес>, к. 1, пом. XXVI и пом. XXXI.
Признать право собственности ФИО1 право собственности на названные помещения.
Требования ТСН «Планерный» к ФИО1 о признании права отсутствующим оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Химкинский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца.
Судья С.В. Молчанов
2-871/2024
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Химки <адрес> <дата>
Химкинский городской суд <адрес> в составе председательствующего судьи С.В. Молчанова, при секретаре И.А. Березневой, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ТСН «Планерный» об истребовании из чужого незаконного владения, по встречному иску ТСН «Планерный» к ФИО1 о признании права отсутствующим,
установил
истец ФИО1 обратился в суд с иском к ТСН «Планерный» об истребовании из чужого незаконного владения.
В обоснование требований указал, что ему на праве собственности, на основании договора участия в долевом строительстве № 7-ПЛ/В-7/8/9/13-12-17/НЖ от <дата>, заключенного с ЗАО «Монолевер-Трейд», принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером № 50:10:0010115:860 по адресу: <адрес>, г.о. Химки, ул. Молодежная, д. 7, корп. 1. Стоимость объекта по договору составила 100 700 995,78 руб., исходя из стоимости 1 кв.м. в размере 98 235,29 руб.
<дата> заключено дополнительное соглашение № 2 к Договору, согласно п. 4 которого площадь объекта долевого строительства составила 1 025,1 кв.м. Оплата объекта долевого строительства произведена в полном объеме.
<дата> подписаны акты приема-передачи помещений, согласно которым застройщиком переданы нежилые помещения:XVплощадью 224 кв.м.,XVI площадью 57,9 кв.м., XXIX площадью 743,2 кв.м.
При принятии помещения XV площадью 224 кв.м. был составлен протокол разногласий, поскольку при составлении Технического плана здания <дата> помещение разбито на 3 отдельных помещения площадью: 4,6 кв.м., 24, кв.м. и 209,1 кв.м. В связи с чем сторонами изменены условия Акта приема-передачи от <дата>, на передачу застройщиком нежилого помещения: XV площадью 238,1кв.м.
АО «Монолевер-Трейд» обязался устранить допущенные нарушения, привести регистрационные данные в соответствие с площадью 238,1 кв.м. В настоящее время объекту присвоен кадастровый номер № 50:10:0010115:860 и его площадь составляет 209,1 кв.м.
АО «Монолевер-Трейд» обращался в Управление Росреестра с заявлением о государственном кадастровом учете, представив технический план от <дата>, однако в государственном кадастровом учете было отказано.
Решением Арбитражного суда <адрес> от <дата> застройщику было отказано в удовлетворении требований о признании отказа Росреестра незаконным и обязаниипроизвести государственный кадастровый учет
При этом ответчик при рассмотрении дела полагал, что данные помещения являются помещениями общего пользования, что не соответствует Проектной документации жилого дома, согласно которому помещение «офис 7» включает помещения: кабинет площадью 24,4 кв.м. и тамбур площадью 4,6 кв.м., и которые в связи технической ошибкой были включены в места общего пользования.
Просит истребовать из чужого незаконного владения нежилые помещения по адресу: <адрес>, г.о. Химки, ул. Молодежная, д. 7, корп. 1:№ XXVIс кадастровым номером № 50:10:0010115:847 площадью 4,6кв.м. и № XXXI с кадастровым номером № 50:10:0010115:892 площадью 24,4 кв.м.
Не6 соглашаясь требованиями истца, ТСН «Планерный» обратился в суд со встречным иском о признании права отсутствующим, указав на то, что при принятии <дата> решения Арбитражным судом <адрес> было установлено, что согласно положительному заключению экспертизы ООО «Экспертстройинжиниринг» от <дата> проектной документации многоквартирного дома, из технического плана, коридоры в нежилых помещениях дома не предусмотрены, из чего следует, что нежилые помещения с коридорной конфигурацией не были предусмотрены предоставленной застройщиком на экспертизу проектной документацией. Таким образом, спорное помещение площадью 4,6 кв.м. является общим помещением МКД и обеспечивает необходимый сквозной проход для прокладки пожарных рукавов по длине здания свыше 100 м. на случай пожара. При этом сквозной проход также проходит через коридор в виде комнаты 7 площадью 56 кв.м. и комнаты 1 площадью 19,4 кв.м. нежилого помещения офиса с кадастровым номером № 50:10:0010115:860, принадлежащего ФИО1
Просят признать отсутствующим право собственности ФИО1 на комнату 7 площадью 56 кв.м., комнату 1 площадью 19,4 кв.м. нежилого помещения с кадастровым номером № 50:10:0010115:860, внести в ЕГРН сведения об отнесении данных помещений к общему имуществу МКД.
Представитель ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержал, против встречных требований возражал.
Представитель ТСН «Планерный» в судебном заседании заявленные требования поддержал, против встречных требований возражал.
Иные лица участвующие в деле в судебное заседание не явились, извещены, причины неявки суду не сообщили.
Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно материалам дела, <дата> между ЗАО «Мнолевер-Трейд» (застройщик) и ФИО1 заключен Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 7-ПЛ/В-7/8/9/13-12-17/НЖ, по которому застройщик по окончании строительства и ввода многоквартирного дома (МКД) в эксплуатацию, застройщик передает участнику объект долевого строительства – нежилые помещения: с условным номером 7 площадью 230,94 кв.м.; с условным номером 8 площадью 80,11 кв.м.; нежилое помещение 9 площадью 695,96 кв.м.
<дата> между АО «Монолевер-Трейд» (застройщик) и ФИО1 заключено Дополнительное соглашение № 2, согласно которому стороны изложили условия пп.пп. 1-3 п. 1.5 Договора в следующей редакции: нежилое помещение 7 имеет площадь 224 кв.м., нежилое помещение 8 имеет площадь 57,9кв.м.; нежилое помещение 9 имеет площадь 843,2кв.м.
Абзац 2 п. 2.1 Договора изложен в следующей редакции: стоимость 1 кв.м. составляет 98 235,29 руб.
<дата> выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Решением Администрации г.о. Химки от <дата> № 764 МКД присвоен адрес: <адрес>, г. Химки, ул. Молодежная, д. 7 корп. 1.
<дата> между АО «Монолевер-Трейд» и ФИО1 подписаны Акты приема-передачи Объектов долевого строительства в отношении нежилых помещений:XV (ранее офис 7) площадью 224 кв.м.;XVI (ранее офис 8) площадью 57,9 кв.м.;XXIX (ранее офис 9) площадью 743,2 кв.м.;
<дата> между АО «Монолевер-Трейд» и ФИО1 составлен Протокол разногласий по Акту приема-передачи объекта долевого строительства - нежилого помещения XV (ранее офис 7) площадью 224 кв.м.
Как следует из протокола, площадь помещения XV 224 кв.м. определена неверно в связи с ошибкой кадастрового инженера ФИО2, допущенной при составлении <дата> Технического плана здания. В графической и текстовой частях плана помещение, переданное ФИО1, ошибочно разбито на три отдельных помещения, ошибочно приведены следующие характеристики помещений: пом. XXVI ком. 1 –нежилое помещение, являющееся общим имуществом многоквартирного дома площадью 4,6 кв.м.; пом. XXXIком.–нежилое помещение, являющееся общим имуществом многоквартирного дома площадью 24,4кв.м.;пом. XVком. 1-14 – нежилое помещение, являющееся общим имуществом многоквартирного дома площадью 209,1кв.м.В следствии допущенной ошибки, данные помещения ошибочно выделены как отдельные объекты недвижимости.
Застройщик АО «Монолевер-Трейд» обязался устранить ошибки, привести регистрационные данные нежилого помещения XV в соответствие, подготовить и подать на государственную регистрацию документы, в том числе Технический план, согласно которому площадь нежилого помещения XV (ранее 7) составляет 238,1 кв.м.
Согласно сведениям из ЕГРН, помещение XV по адресу: <адрес>, г.о. Химки, ул. Молодежная, д. 7, корп. 1 с кадастровым номером № 50:10:0010115:860 имеет площадь 209,1 кв.м. и принадлежит ФИО1
Помещение XXXI с кадастровым номером № 50:10:0010115:892 имеет площадь 24,4 кв.м., помещение XXVI с кадастровым номером № 50:10:0010115:847 имеет площадь 4,6 кв.м.
Решением Арбитражного суда <адрес> от <дата> по делу № А41-16099/23 в удовлетворении требований АО «Монолевер-Трейд» к УФСГРКиК по МО о признании незаконным уведомления от <дата> об отказе государственного кадастрового учета, обязании произвести государственный кадастровый учет изменений объекта недвижимости № XV с кадастровым номером № 50:10:0010115:860 на основании представленного в орган регистрации заявления по техническому плану от <дата> отказано.
Как следует из решения, уведомлением Управления Росреестра отказано в государственном кадастровом учете по заявлению АО «Монолевер-Трейд» в связи с истечением срока приостановления и не устранением приведенной в уведомлении причины, а именно отсутствует основание для принятия решения об устранении реестровой ошибки, поскольку выявлены противоречия в конфигурации помещений между графической частью технического плана с документами, включенными в состав технического плана, т.е. имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, поскольку заявление об изменении технических характеристик объекта недвижимости не соответствует ранее представленному техническому плану, подготовленному в результате выполнения кадастровых работ в связи с созданием здания и 735 помещений в нем.
Согласно Техническому плану от 16.09.2020помещения XV комн. 1-14, XXVI комн. 1 и XXXI комн. 1 выделены в отдельные помещения.
При этом, в соответствии с Проектной документацией помещения XV комн. 1-14, XXVI комн. 1 и XXXI комн. 1 представляют собой единое помещение, с назначением – нежилое.
Согласно положительному заключению экспетизы ООО «Экспертстройинжиниринг» от <дата> проектной документации МКД из технического плана, предоставленного Росреестром в электронном виде, коридоры в нежилых помещения МКД не предусмотрены.
Следовательно, нежилые помещения с коридорной конфигурацией не были предусмотрены предоставленной застройщиком не экспертизу проектной документацией.В связи с чем судом сделан вывод, что в сведениях ЕГРН в отношении объекта не имеется реестровой ошибки.
Постановлением Десятого Арбитражного Апелляционного суда от <дата> № 10АП-19327/2023 решение Арбитражного суда <адрес> от <дата> оставлено без изменения.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290 ГК РФ).
В силу ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) (п.1); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (п.3).
Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает у собственников помещений в данном доме в силу прямого указания закона.
При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являющиеся недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Вопрос отнесения тех или иных помещений к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме требует установления и исследования фактических обстоятельств конкретного дела.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 утверждены правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, согласно п. 2 которых в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Согласно разъяснениям в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации <№ обезличен>, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от <дата>, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Юридически значимым обстоятельством является выяснение вопроса о функциональном назначении спорных нежилых помещений на момент ввода вышеуказанного жилого дома в эксплуатацию, в частности были ли они сформированы в качестве самостоятельных объектов, предназначены ли они для обслуживания более одного жилого помещения.
Согласно п. 8 ст. 138 ЖК РФ в обязанности товарищества собственников жилья входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Таким образом, ТСН "Планерный", решение о создании которого принято Протоколом № 3 от <дата> внеочередного собрания собственников помещений в МКД по адресу: <адрес>, г.о. Химки, ул. Молодежная, д. 7, корп. 1, являясь ответчиком по настоящему делу, представляет интересы собственников помещений вышеуказанного многоквартирного дома.
Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как следует из разрешения Министерства жилищной политики <адрес> на ввод объекта в эксплуатацию от <дата> № RU<№ обезличен>, общая площадь по проекту составляла 40 669,97 кв.м., фактически – 40 488,1 кв.м.; фактическая площадь встроенно-пристроенных помещений составила – 1 860,57 кв.м.
В целях правильного разрешения спорна, судом по делу назначена судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «КЭТРО».
Согласно выводам заключения эксперта № 240624-KE1 от <дата>, исходя из смысла норм, жилищного и гражданского законодательства РФ, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, описанных в исследовательской части экспертизы, оборудование находящееся в многоквартирном доме может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если обслуживает более одного помещения.
Эксперт пришел к выводу, что исследуемые помещения имеют признаки общего имущества, вследствие наличия коммуникаций, обслуживающих более одного помещения.
Также экспертом в ходе натурного исследования помещений (№ № 23-26, 11-18) установлено отсутствие инженерных коммуникаций, либо их узлов, требующих постоянного осмотра либо регулирования и требующих беспрепятственно доступа в исследуемые помещения, что в свою очередь не относит данные помещения к числу общедомовых.
Спорные помещения соответствуют всем требованиям нормативно-технического регулирования, а также требованиям специального регулирования.
Оснований не доверять выводам заключения эксперта у суда не имеется, выводы эксперта мотивированы, последовательны, непротиворечивы. Уровень образования и квалификации эксперта подтвержден представленными дипломами и свидетельствами, в связи с чем заключение принимается судом в основу решения. По делу не установлено каких-либо обстоятельств, порочащих заключение и ставящих под сомнение выводы эксперта.
При таких обстоятельствах, с учетом изученных материалов технической документации в отношении МКД, условий договоров долевого строительства, заключения эксперта, из которых следует вывод об отсутствии инженерных коммуникаций, их узлов, требующих постоянного осмотра либо регулирования, а также беспрепятственно доступа в помещения, что не относит данные помещения к числу общедомовых, суд приходит к выводу об истребовании из чужого незаконного владения ТСН в пользу ФИО1 нежилых помещений: XXVI с кадастровым номером № 50:10:0010115:847 площадью 4,6кв.м. и № XXXI с кадастровым номером № 50:10:0010115:892 площадью 24,4 кв.м. и признании на них права собственности.
При этом в соответствии с Проектной и технической документацией нежилые помещения были сформированы для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома.
Таким образом, требования ТСН о признании права ФИО1 на спорные помещения отсутствующим не подлежит удовлетворению.
В соответствии с ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме
В соответствии с подп. "б" п. 32 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям жилых помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05. 2011 № 354) исполнитель (юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги - абз. 7 п. 2 данных Правил) имеет право требовать допуска в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб) для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, для выполнения необходимых ремонтных работ и проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время.
В силу подп. "е" п. 34 Правил № 354 потребитель обязан допускать представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора в занимаемое жилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем в порядке, указанном в п. 85 данных Правил, время, но не чаще 1 раза в 3 месяца для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время.
Из изложенного следует, что на ФИО1 как собственнике нежилых помещений лежит обязанность по обеспечению доступа ТСН для их осмотра их технического и санитарного состояния.
руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,
решил:
Истребовать из чужого незаконного владения ТСН «Планерный» в пользу ФИО1 помещения общей площадью 4,6 кв.м, кад. № 50:10:0010115:847, и площадью 24,4 кв. м, кад. № 50:10:0010115:892 по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ Химки, <адрес>, ул. Молодежная, <адрес>, к. 1, пом. XXVI и пом. XXXI.
Признать право собственности ФИО1 право собственности на названные помещения.
Требования ТСН «Планерный» к ФИО1 о признании права отсутствующим оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Химкинский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца.
Судья С.В. Молчанов